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  • Informations utiles

En application de l’article R. 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (alinéa c), vous êtes responsable de la sélection de l’opérateur en diagnostics immobiliers que vous missionnez ! En cas de mauvais choix, vous encourez une sanction pénale (1500 euros) et vous risquez la remise en cause du contrat de vente ou de location.

Il faut vous assurer que l’expert possède ses certifications.

L’article R… 271-4 du CCH prévoit des sanctions pénales pour les personnes faisant intervenir un professionnel ne répondant pas aux critères légaux : contravention de 5ème classe (soit 1500 euros).
D’autre part, l’article L. 271-6 du CCH étant d’ordre public, le contrat qui lie un professionnel exerçant illégalement à son client (l’ordre de mission) est nul. Sans ce contrat qui définit le champ et la nature de l’intervention de l’expert, il sera plus difficile au donneur d’ordre d’obtenir des réparations dans le cas où une faute du professionnel lui aurait causé un préjudice quelconque.

Enfin, les diagnostics réalisés par un professionnel n’ayant pas les qualités prescrites sont entachés de nullité. Tout se passe donc comme s’ils n’avaient pas été effectués. Avec pour conséquence, le risque pour le donneur d’ordre vendeur ou bailleur de ne pas être exonéré de sa garantie des vices cachés, alors qu’il se croyait souvent de bonne foi,  protégé par l’expertise d’un professionnel et pensait avoir accompli les diligences requises.

A vous donc de comparer et de décider, sans perdre de vue qu’en cas de litige, votre responsabilité pourrait être recherchée. Mais si vous prouvez que vous avez tout mis en œuvre pour vous attacher les services d’un professionnel qualifié, le juge saura en tenir compte en cas de problème.

Pour pouvoir exercer, un opérateur en diagnostics immobiliers doit, justifier de sa compétence, de son indépendance, de son impartialité et des moyens à sa disposition.

Comment contrôler la qualité de l’opérateur de diagnostic immobilier ?

Selon l’article R. 271-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, lorsque vous chargez une personne d’établir un dossier de diagnostic technique, cette personne doit vous remettre un document par lequel elle atteste sur l’honneur qu’elle est en situation régulière au regard  de l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation et qu’elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.

Vous devez exiger que ce document vous soit remis et avez tous pouvoirs pour vérifier l’exactitude des informations qui y sont portées.

La certification des compétences

Selon l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’habitation, les diagnostics soumis à l’obligation de certification des compétences des personnes physiques sont les suivants :

  • Constat de risque d’exposition au plomb,
  • Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
  • Etat de l’installation intérieure de gaz,
  • Diagnostic de performance énergétique,
  • Etat de l’installation intérieure d’électricité.

Selon l’article R. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, la certification des compétences est délivrée à une personne physique.

En conséquence :

si votre choix se porte sur une personne physique : vous devez vous faire communiquer, pour chaque domaine de diagnostic concerné, soit une copie de son attestation de certification, soit le nom de l’organisme certificateur qui a délivré cette certification,
si votre choix se porte sur une personne morale : vous devez procéder de la même manière, pour chaque technicien que la société aura chargé de réaliser le ou les diagnostics. Dans ce cas précis, vous devez vérifier que le technicien qui réalise sur place le ou les diagnostics est bien celui que la société vous a préalablement indiqué.

Voici la liste (tenue à jour) des organismes de certification accrédités par le COFRAC :

L’assurance de responsabilité civile professionnelle

Selon l’article R. 271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, les personnes (physiques et/ou morales) mentionnées à l’article L.271-6 du même Code doivent souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance.

En conséquence :

si votre choix se porte sur une personne physique : vous devez vous faire communiquer une attestation d’assurance établie au nom de cette personne physique, comportant la mention des montants de garanties minima ci-dessus ainsi que la liste de tous les types de diagnostics (obligatoires ou non) pour lesquels cette personne est assurée. Vous devez également vérifier que tous les diagnostics que vous l’avez chargée d’établir figurent dans cette liste et que les dates de début et fin de validité de l’attestation couvrent bien la date de réalisation des diagnostics.
si votre choix se porte sur une personne morale : vous devez vous faire communiquer une attestation d’assurance établie au nom de cette personne morale et comportant,  outre les éléments ci-dessus, les noms des personnes physiques certifiées appartenant à cette entreprise et assurées par le contrat.

L’indépendance et l’impartialité

Selon l’article L. 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’expert en diagnostic immobilier ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui. Il ne peut non plus recommander à son client une ou des entreprises exerçant des activités de traitement ou de travaux en relation avec ses diagnostics.

Les notions d’indépendance et d’impartialité de l’expert en diagnostic immobilier sont étroitement liées. Son indépendance et son impartialité pourraient par exemple être fragilisées lorsque le volume d’affaires fournies par une agence immobilière partenaire représente une grosse part de son activité.  De même, il est évident que son indépendance et son impartialité sont sujettes à caution lorsqu’il est  missionné par une personne ayant un lien familial ou contractuel avec lui.

Pour des raisons d’indépendance et d’impartialité, une agence immobilière ou un notaire n’ont pas le droit de vous obliger à contracter avec un diagnostiqueur en particulier.

Une agence immobilière ou un notaire, dans le cadre de leur devoir de conseil, sont tenus d’informer leur client de ses obligations en lui indiquant notamment quels diagnostics doivent être réalisés sur son bien avant sa vente ou sa location. Ils peuvent aussi lui communiquer une liste de professionnels locaux. Mais en aucun cas, ils ne doivent lui imposer de contracter avec un diagnostiqueur précis.

Certaines agences immobilières, à titre commercial en contrepartie d’un mandat exclusif de vente par exemple, proposent “d’offrir“ les diagnostics immobiliers à leur client, missionnant elles-mêmes un professionnel et prenant en charge directement sa facture. Cette pratique doit être prohibée en ce qu’elle crée un lien de droit direct entre l’agence immobilière et le professionnel. En revanche, rien n’empêche ces agences de rembourser les honoraires de l’expert en diagnostic que vous aurez vous-même choisi et dont vous aurez vous-même réglé la facture, par une réduction commerciale des honoraires de l’agence par exemple.

Certains syndics de copropriété dont les besoins en diagnostics techniques sont importants (pour les parties communes des immeubles en copropriété) ont créé des filiales de diagnostics techniques. Lorsqu’il s’agit de réaliser des diagnostics sur les parties communes, donc pour le compte du syndicat des copropriétaires, ces filiales n’ont pas le droit d’intervenir : leur lien avec le donneur d’ordre est clairement établi. Il convient donc de demander au syndic de missionner d’autres entreprises.

Les “diagnostics à distance“ ou par téléphone.

L’opérateur en diagnostics immobiliers doit obligatoirement se rendre sur les lieux pour réaliser sa mission.

Il arrive que des diagnostiqueurs proposent à leur client de leur communiquer par téléphone l’ensemble des données sur leur bien afin de réaliser les diagnostics sans se déplacer. Ces “professionnels“ sont alors enclins à leur faire bénéficier d’une forte remise sur leur tarif puisque leurs frais d’intervention s’en trouve en effet fortement diminués ! Il faut refuser catégoriquement cette pratique inacceptable, contraire à la déontologie de la profession, et tout à fait illégale : le professionnel doit impérativement se déplacer et accomplir sa mission dans les locaux du bien immobilier objet de sa mission.

La direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF) est compétente pour sanctionner ces manquements à la Loi.

Un devis écrit.

Sauf impossibilité matérielle, le diagnostiqueur immobilier doit vous remettre un devis écrit.

Les prix
Les prix des diagnostics immobiliers sont librement déterminés par les professionnels. Pour éviter toute contestation, vous devez exiger de signer un devis écrit et détaillé.

Dès l’instant où le devis est accepté et signé par le professionnel et le consommateur, il a la même valeur qu’un contrat.
Le professionnel est tenu de respecter tous les engagements figurant sur le document, notamment en ce qui concerne le prix et les délais. D’autres critères de choix à prendre en compte : le prix, la qualité de ses questions, conseils et explications lors du premier contact téléphonique ou encore le bouche à oreille.

L’ordre de mission
Un ordre de mission doit toujours être signé avec le professionnel choisi avant le début des expertises.

D’autres critères de choix.

Comme pour toute commande de prestations, le cabinet de diagnostic doit remettre et faire signer à son client un ordre de mission au plus tard le jour de son intervention. Il s’agit du contrat définissant précisément le champ de l’engagement du professionnel en contrepartie du paiement de son client. Ce document protège donc juridiquement autant le professionnel que son client.

Un entretien entre le donneur d’ordre et le professionnel doit permettre à ce dernier, avant son intervention et si possible après visite du bâtiment, d’établir par écrit, ou sur tout autre support durable à la disposition du client, ce document obligatoire.
L’ordre de mission doit contenir, selon les informations données à l’expert :

  • L’objet et l’étendue de la mission
  • Le rappel des textes réglementaires s’appliquant à la mission
  • Les conditions générales d’intervention
  • La désignation du client
  • La désignation et description du bâtiment
  • L’adresse, la référence cadastrale, le n° du lot le cas échéant
  • L’usage, la nature et le type du bâtiment
  • L’historique du bâtiment
  • L’accessibilité des parties de bâtiment, ouvrages et parties d’ouvrages à examiner
  • Les prix et délais

Ne contractez pas aveuglément avec une entreprise de travaux recommandée par l’opérateur en diagnostics immobiliers.
La loi (art. L271-6 du code de la construction et de l’habitation) interdit au diagnostiqueur immobilier d’avoir un « lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance » avec des entreprises ou des artisans locaux susceptibles de réaliser des travaux en relation avec ses expertises, notamment de désamiantage, d’éradication des termites ou encore pour mettre en œuvre ses recommandations en vue de l’amélioration de la performance énergétique.

Beaucoup d’artisans se rapprochent actuellement des diagnostiqueurs qui sont amenés, dans un proche avenir, à être des prescripteurs très courtisés. S’il vous recommande tout de même une entreprise, vous devez être vigilant et de ne pas la contacter les yeux fermés. Il convient de vous faire envoyer plusieurs devis afin de comparer les prix et les prestations proposées. Il est recommandé de faire appel à une entreprise certifiée pour le traitement des bois, et il est obligatoire de s’assurer que l’entreprise est habilitée dans le cadre du désamiantage.

Le diagnostiqueur doit vous remettre une facture ou un reçu avant le paiement du prix (dans ce dernier cas, la facture acquittée doit vous parvenir sous 72 heures.

Comme tous prestataire de services, le diagnostiqueur immobilier est tenu de vous remettre une note (appelée généralement facture) sur laquelle apparait obligatoirement (arrêté du 3 octobre 1983) :

Les coordonnées de l’entreprise, la date de rédaction de la note ainsi que les date et lieu d’exécution de la prestation ;
Le décompte détaillé, en quantité et en prix, des diagnostics effectués. Il est facultatif si la prestation a donné lieu, préalablement à son exécution, à l’établissement d’un devis descriptif et détaillé, accepté par le client et conforme à la mission effectuée ;
La somme totale à payer hors taxes et toutes taxes comprises ;
Le nom de son client, sauf opposition de sa part.

La note doit être délivrée dès que la prestation a été rendue, et en, tout état de cause avant le paiement du prix.
Elle doit être établie en double exemplaire, l’original étant remis au client.

Le défaut d’affichage des prix ou de délivrance de note non détaillée constituent des infractions que les enquêteurs de la répression des fraudes peuvent relever par procès-verbal (peines d’amende de 1500 € et de 3000 € en cas de récidive).

Les rapports de diagnostics sont faits pour être lus par leurs destinataires !

Les prix des diagnostics immobiliers sont libres. Cela étant, le diagnostiqueur doit pouvoir vous communiquer une grille tarifaire claire exprimée en euros et toutes taxes comprises.

L’affichage de la liste des prestations doit figurer sur un document unique et indiquer de façon détaillée le prix de chacune des prestations.
Les grilles tarifaires des professionnels sont établies en fonction
de la nature et des caractéristiques du bien : maison ou appartement, nombre de pièces et surface, du type de prestations et de leur nombre.

Tous les diagnostiqueurs proposent aujourd’hui des tarifs forfaitaires pour la commande d’un dossier de diagnostic technique. Il est en effet cohérent de prévoir une réduction du tarif des prestations quand celles-ci doivent être exécutées sur le même site.

Il convient de s’assurer que tous les diagnostics compris dans le forfait sont réellement obligatoires pour le bien concerné.